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有效利用业余时间-你的传说从这里开始
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一、事件 9月1日晚间，上海、北京相继发布优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 这意味着，北、上、广、深四个一线城市全面执行“认房不认贷”政策。 二、政策 最近一段时间，房地产政策密集出台，中央及地方政策利好接连落地，使得全国楼市迎来新一轮调整。 概括而言，主要涉及三个方面：首先是，全面执行首套住房“认房不认贷”政策；其次是，明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点；最后是，降低存量首套房贷利率。 截至9月3日，全国已有十余个城市先后确定实行“认房不认贷”政策，包括重庆、成都、南京、武汉、长沙、厦门、南宁、广州、深圳、中山、惠州、佛山、东莞、鄂州、北京、上海、无锡等地均已官宣。 三、行业 定义：物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。 由于历史原因，物业管理脱胎于开发行业，一度也被视为开发行业的售后服务部门。 至今，大多数优秀物业管理公司的控股股东或是开发企业，或是开发企业的实控人，且物业管理品牌也往往和开发品牌相互重合。 但从底层盈利模型来说，物业管理和开发行业则完全不同。物业管理既不以开发企业为主要客户，也不存在开发企业的应收款问题，甚至不和房屋的销售直接相关。行业虽然和房屋交付相关，但交付只是贡献了一部分业务收入的增长，而业务收入的绝大多数则与存量有关，故而这只是一种弱相关。 就产业底层逻辑来说，物业管理和开发业务的关联度不仅低于建筑建材（以开发企业为直接或间接客户的行业），也低于家居、家装、家电等公司（其收入大部分和销售和交付关联的行业）。 物业管理公司大多从 2017 年前后才开始独立化、市场化进程，其标志是承接第三方项目。由于走向独立经营的时间很短，大多数企业都经历了一个“扶上马，送一程”的阶段。在 2020 年之前，很多公司不仅存量项目大多由关联公司开发，增量业绩来源也主要来自于关联方所开发的项目。 随着物业管理公司规模不断增长，其业务独立性也持续增强。2021 年上半年，重点上市物业管理公司（为了保证历史数据可观测，不含一些新近上市的物管企业，和一些小企业）新增在管面积中，只有约 26%来自于关联方企业。存量盘中关联方交付的面积占比则达到 46%，第三方面积占比 54%，但未来随着第三方拓展和并购规模明显超过关联方交付规模，预计存量中关联占比也会持续下降。 四、市场规模 我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。数据显示，中国业态物业管理及商业运营服务市场收入总额由2015年3104亿元增加至2019年4709亿元，年复合增长率为10.7%。预计2020年和2021年总规模可以突破5000亿元。 五、发展趋势 1、服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质。随着市场对于高品质物业管理服务的需求日趋迫切和广泛，物业管理服务的内容和品质需求不断升级。未来，物业管理服务领域的竞争将更多地集中于专业化、个性化服务，相关企业需顺应市场发展趋势，积极投放资源培养人才，不断提升服务品质以保持竞争力。服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质。 2、逐步加大基础业务外包比例并广泛运用科技产品。对物业管理服务企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。通过基础服务业务外包，物业管理服务企业能够发掘并培育优质服务供应商，降低自聘员工的数量，在降低人工成本的同时提升专业服务水平。 3、市场集中度进一步提升。中小型物业管理公司主要通过降低收费水平获取项目，非标准化管理模式也使得其服务能力、盈利水平参差不齐，市场规模逐步收缩。而大型物业管理公司的标准化管理程度和服务水平较高，通过品牌效应和收购兼并实现业务规模扩张，从而提高市场占有率，推动市场集中度的不断提升。 六、分析 东海证券认为，房地产政策优化力度可能会较大。从7月30城新房销售数据来看，当前楼市表现疲软，今年3月以来全国房地产投资增速连续回落，房地产对经济的拖累作用仍未明显减弱。本次会议提到“适时调整优化房地产政策”，或表明在当前房地产市场景气度仍偏低的情况下，政策优化力度有望加大，例如进一步优化住房信贷政策、部分地区放松限购、降低交易税费等方式支持刚性和改善性购房需求。在城中村改造和保障性住房供给方面，超大特大城市主要集中于一线和强二线城市，有助于增加改善居住环境，同时可拉动上游原材料、下游装修家电等相关产业增长。 重要声明：以上内容由通达信软件整理提供，投资者使用前请予以核实，风险自负。 |